HVS-Marktbericht – Reisetrends und Angebotsänderungen für den Hawaii-Unterkunftsmarkt

Trotz der erheblichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 und Anfang 2021 erlebte der Bundesstaat Hawaii einen historischen Anstieg des Inlandstourismus, der den RevPAR im Jahr 2022 auf ein Rekordniveau trieb. In diesem Artikel wird die jüngste Hotelleistung im gesamten Bundesstaat untersucht Ausblick auf die Zukunft.

Reisetrends im Zeitalter der Pandemie

Hawaii hat als Reaktion auf die COVID-19-Pandemie einige der strengsten Reisemaßnahmen in den Vereinigten Staaten erlassen. Im März 2020 wurde für alle Reisenden, die auf den Hawaii-Inseln ankommen, eine obligatorische zweiwöchige Quarantäne eingeführt. Diese Quarantäne galt nicht nur für Besucher aus anderen Bundesstaaten, sondern auch für lokale Reisen zwischen den Inseln. Infolgedessen stellte die Mehrheit der Hotels und Resorts ihren Betrieb ein. Im Oktober 2020 wurde ein Safe Travels-Programm eingeführt, das die Quarantäne für einreisende Reisende erleichtert, sofern innerhalb von drei Tagen vor der Ankunft ein negatives COVID-19-Testergebnis vorliegt. Diese Politik trug neben dem Leben und Lebensstil der Inseln im Freien dazu bei, dass Hawaii als sicherer Hafen vor der Pandemie wahrgenommen wurde.

Im zweiten Quartal 2021 begann sich die Auslastung deutlich zu verbessern, gleichzeitig kam es zu einer starken Erholung des Inlandstourismus. Da die meisten internationalen Reiseziele geschlossen blieben, entschieden sich US-Reisende für inländische Resortmärkte mit einem starken Fokus auf Natur und Natur, wie Napa/Sonoma, Lake Tahoe, Sedona, Jackson Hole und Hawaii. Dieser Anstieg des Inlandsreiseverkehrs unterstützte eine starke Erholung der Hotelauslastung, wobei die Nachfrage landesweit wieder auf etwa 90 % des Niveaus vor der Pandemie anstieg.

Besucherankünfte nach Insel

Quelle: Hawaii Tourism Authority

Durchschnittsrate und RevPAR-Änderungen

Der Anstieg der „Rachereisen“, also der Reisen, die während der Pandemie verlorene Zeit ausgleichen, führte zu einem phänomenalen Preiswachstum auf den Außeninseln, insbesondere bei Luxusimmobilien im Resortstil. Umgekehrt waren viele Beherbergungsbetriebe auf Oʻahu nicht in der Lage, von den Preissteigerungen auf den Außeninseln zu profitieren. Das langsamere Wachstum dieser Insel kann auf mehrere Faktoren zurückgeführt werden:

• Der größere Zimmerbestand auf Oʻahu und die fehlende Nachtkomprimierung der Zimmer
• Waikikis dicht besiedelte, urbane Umgebung
• Die langsame Erholung des internationalen Tourismus, der in der Vergangenheit bis zu 45 % der Besucher auf der Insel ausmachte

Während die äußeren Inseln im Jahr 2022 ADRs zwischen 140 % und 150 % des Niveaus von 2019 erreichten, verzeichnete Oʻahu ein vergleichsweise mageres Wachstum von 10 % über dem Niveau vor der Pandemie.

RevPAR-Metriken nach Insel

*Beinhaltet die Inseln Moloka’i und Lana’i
Quelle: Hawaii Tourism Authority, Smith Travel Research (STR)

Nachfrageausblick

Es wird erwartet, dass sich die Nachfrage auf Oʻahu in Zukunft weiter verbessern wird, insbesondere da der internationale Tourismus anzieht. Der japanische Markt, der im Jahr 2022 nur etwa 300.000 Ankünfte hervorgebracht hat, wird sich laut der jüngsten Prognose des hawaiianischen Ministeriums für Wirtschaft, wirtschaftliche Entwicklung und Tourismus (DBEDT) für das erste Quartal 2023 voraussichtlich mehr als verdreifachen und im Jahr 2023 auf etwa eine Million Ankünfte ansteigen. Allerdings dürfte die Rückkehr dieses Schlüsselmarktes im Vergleich zum Anstieg des Inlandstourismus langsamer erfolgen, insbesondere wenn man das Reiseverhalten japanischer Touristen und die Zyklizität des Großhandelsmarktes berücksichtigt. Darüber hinaus behinderten auch ein schwacher Yen, die Inflation und hohe Treibstoffzuschläge auf Flügen die Erholung des japanischen Tourismus. Die Goldene Woche, ein mehrtägiger Nationalfeiertag Anfang Mai in Japan und für viele Japaner einer der längsten Feiertage des Jahres, ist in der Regel eine wichtige Woche für Hotels und andere Unternehmen auf Hawaii. Ersten Berichten zufolge waren die Besucherzahlen während der Goldenen Woche im Jahr 2023 immer noch um fast 50 % niedriger als im Jahr 2019. Jüngste Prognosen lokaler Hoteliers und anderer Marktteilnehmer gehen von einer stärkeren Erholung des japanischen Reiseverkehrs im vierten Quartal 2023 aus.

Unterdessen dürfte der Inlandsreiseverkehr nachlassen, da die meisten internationalen Reiseziele wieder geöffnet haben und der US-Dollar relativ stark bleibt. Die Aufhebung der COVID-Testanforderungen vor der Rückkehr in die USA wird voraussichtlich auch mehr Inlandsreisen ins Ausland begünstigen. Nach der deutlichen Erholung im Jahr 2022 wird erwartet, dass sich die Nachfrage in den nächsten Jahren allmählich verbessert, und DBEDT geht davon aus, dass die landesweiten Besucherzahlen bis 2025/26 das Niveau vor der Pandemie übertreffen werden.

Hawaii-Tourismusprognose Q4 2022

Quelle: Hawaii DBEDT

Änderungen im Angebot

Angesichts der begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken und der hohen Baukosten weist Hawaii eine der höchsten Hürden für die Erschließung in den Vereinigten Staaten auf. Allerdings hat die Beherbergungslandschaft seit der Pandemie mehrere bemerkenswerte Veränderungen erlebt, darunter die Umstellung bestehender Angebote und die Hinzufügung neuer Angebote.

Aktuelle Eröffnungen

• Das AC Hotel by Marriott Maui Wailea wurde im Mai 2021 als Schwesterhotel des angrenzenden Residence Inn by Marriott eröffnet. Dieses Hotel markierte den Einstieg der beliebten Marke AC Hotels von Marriott auf die Hawaii-Inseln.
• Dovetail + Co stellte im Dezember 2022 nach einer einjährigen Renovierung das Wayfinder Waikiki (früher bekannt als Waikiki Sand Villa Hotel) vor. Das Café und Einzelhandelsgeschäft des Hotels, B-Side, ist derzeit geöffnet. Die verbleibenden F&B-Restaurants des Anwesens, darunter eine tropische Speakeasy- und Poolbar sowie das Redfish Waikiki (Foodlands Poke-Restaurant-Konzept), werden voraussichtlich später im Jahr eröffnet.
• Die Starwood Capital Group stellte im Februar 2023 das 1 Hotel Hanalei Bay (früher bekannt als St. Regis Princeville) als Flaggschiff der Marke 1 Hotels vor.
• Das Sheraton Kona Resort & Spa at Keauhou Bay wurde nach seiner Übernahme im November 2021 in Outrigger Kona Resort & Spa umbenannt. Berichten zufolge begann im April 2023 eine Renovierung des Anwesens im Wert von 40 Millionen US-Dollar (79.000 US-Dollar pro Zimmer).

Große Renovierungen

Nach der starken Resonanz des Surfjack Hotel & Swim Club und The Laylow, einer Tochtergesellschaft der Autograph Collection, hat die Entstehung designorientierter Boutique-Hotels mit Surf-Thema in Waikiki an Fahrt gewonnen. Bei den jüngsten Renovierungsarbeiten lag der Schwerpunkt auf einem verspielten, modernen Design, das auch in mehreren anderen beliebten Hotels in Waikiki zu sehen ist, darunter im Queen Kapiʻolani Hotel, im Kaimana Beach Hotel, im Wayfinder Waikiki und im White Sands Hotel.

Aktuelle, aufsehenerregende Renovierungen

Quelle: HVS

Bauarbeiten im Gange

• Kona Village soll nach einer mehrjährigen Sanierung schließlich im Juli 2023 als Rosewood Resort wiedereröffnet werden. Das Anwesen wird hauptsächlich aus freistehenden Villen mit einer Größe von 1.000 bis 6.200 Quadratmetern bestehen, aber auch mehrere kleinere Villen direkt am Meer umfassen, die aus dem ehemaligen Resort gerettet wurden.
• JL Capital wird voraussichtlich Ende 2023 das Renaissance Honolulu Hotel & Residences eröffnen. Das 39-stöckige Gebäude mit zwei Türmen wird von Highgate Hotels verwaltet und über 112 Markenresidenzen über 187 Hoteleinheiten verfügen.
• Continental Assets Management ist dabei, das ehemalige Remington College-Gebäude in ein AC Hotel by Marriott mit 104 Zimmern umzugestalten; Die Eröffnung der Immobilie ist für das vierte Quartal 2024 geplant.

Hoteltransaktionen

Trotz der starken Hotelleistung in den Jahren 2021 und 2022 blieb die Transaktionsaktivität in den letzten Jahren etwas verhalten. Im Jahr 2021 fanden auf Maui mehrere bemerkenswerte Transaktionen statt, darunter rekordverdächtige Verkäufe des Residence Inn by Marriott und des AC Hotel by Marriott in Wailea sowie des Royal Lahaina Resort. Zu den bemerkenswerten Verkäufen im Jahr 2022 gehörten das Maui Seaside Hotel, das nach einer umfassenden Renovierung und Neupositionierung voraussichtlich unter einer weichen Marke geführt wird, sowie das Queen Kapiʻolani Hotel.

Während die derzeit hohen Kapitalkosten einige Hotelinvestoren auf dem Festland abschrecken könnten, dürfte der hawaiianische Markt angesichts der jüngsten starken RevPAR-Zuwächse, insbesondere im Zuge der Wiedereröffnung der asiatischen Märkte, in den Jahren 2023 und 2024 eine stärkere Transaktionsaktivität verzeichnen.

Abschluss

Der Unterkunftsmarkt auf Hawaii erholte sich im Jahr 2022 deutlich und führte dazu, dass viele Immobilien rekordverdächtige RevPAR-Werte erreichten. Während sich das Nachfrageniveau in den nächsten Jahren weiter allmählich verbessern dürfte, müssen die Betreiber bei ihren Einnahmenmanagementstrategien wachsam bleiben, um die während der Pandemie erzielten ADR-Gewinne aufrechtzuerhalten. Da das Tourismusniveau voraussichtlich bis 2025/26 das Niveau vor der Pandemie übertreffen wird, dürfte sich der hawaiianische Unterkunftsmarkt um 2025 stabilisieren.

Unser Team beobachtet ständig den Unterkunftsmarkt auf Hawaii und unsere zahlreichen Beratungsaufträge auf den Inseln halten uns über die neuesten Trends und Veränderungen auf dem Markt auf dem Laufenden. Für weitere Informationen kontaktieren John Bereander die HVS-Operationen in Hawaii und Nordkalifornien überwacht.

Über John Berean

John Berean, Senior Vice President bei HVS San Francisco, führt Hotelbewertungen und Machbarkeitsstudien in Märkten im Westen der USA durch; John ist der Hawaii-Experte der Firma. HVS-Führungskräfte leben und arbeiten heute in Märkten in der gesamten westlichen Region Amerikas, darunter LA, San Francisco, Portland, Vancouver, Las Vegas und Phoenix. Zu Johns praktischer Erfahrung im Gastgewerbe gehört die Arbeit als Account Coordinator und Revenue Analyst für das Queen Kapiolani Hotel in Honolulu, Hawaii. John erwarb einen Master of Economics mit Schwerpunkt Quantitative Finance an der Peking University HSBC Business School in Shenzhen, China. Zuvor studierte er Internationale Studien mit Nebenfach Umweltwissenschaften am Middlebury College in Middlebury, Vermont. Kontaktieren Sie John unter +1 (281) 381-3456 oder jberean@hvs.com.