HVS-Marktbericht Boise, Idaho: Kleine Großstadt in der Kongresslandschaft

Im Jahr 2022 florierte die Kongressbranche von Boise dank erweiterter Boise Airport-Strecken. Obwohl es kein großes Tagungshotel gibt, verzeichneten die Hotels in Boise im Jahr 2022 einen bemerkenswerten Anstieg des RevPAR, wobei die Hotels in der Innenstadt das Niveau vor der Pandemie übertrafen. Darüber hinaus verheißen die Expansion von Micron Technology und das Wachstum der Stadt im Bereich Technologie und kommerzielle Entwicklung Gutes für die wirtschaftliche Zukunft von Boise.

Überblick über die Boise-Konvention

Das Boise Center ist Idahos größtes Kongresszentrum und bietet rund 86.000 Quadratmeter Tagungsfläche. Boise konkurriert im Allgemeinen mit zwei anderen regionalen Märkten für Kongressgeschäfte: dem Spokane Convention Center im Bundesstaat Washington und dem Salt Palace Convention Center in Salt Lake City, Utah, das auch über ein brandneues Kongresshotel mit 700 Zimmern verfügt. Während Boise im Gruppensegment mit 400 bis 500 Personen oder weniger einigermaßen wettbewerbsfähig bleibt, gedeiht es hauptsächlich im Segment kleiner bis mittelgroßer Kongressgruppen, da es kein großes Kongresshotel gibt.

Obwohl die Gruppennachfrage nach dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie unterdrückt und durch die Popularität virtueller und hybrider Veranstaltungen weiter beeinträchtigt wurde, kam die persönliche Kongressaktivität 2022 wieder in Schwung. Es gibt einige Möglichkeiten für eine robustere Kongresserfassung in Boise; Der Markt bleibt jedoch einer der stärksten in der Rocky Mountain-Region, was durch geplante kommerzielle Entwicklungen weiter unterstützt wird.

Der anhaltende Triumph der Boise Hotels

Boise Hotel Metriken

Quelle: Kalibri Labs

Die Faktoren, die die historischen Trends auf dem Hotelmarkt in Boise unterstützen, sind wie folgt umrissen:

• Der zentrale Hotelmotor in der Innenstadt wurde 2021 wieder zum Leben erweckt, angetrieben durch das anhaltende Bevölkerungswachstum und eine relativ schnelle Rückkehr von Sportgruppen. Die ADR-Leistung übertraf in diesem Jahr historische Niveaus, wobei die Auslastung leicht unter früheren Spitzenwerten blieb, da neues Angebot vom Markt absorbiert wurde.
• Der RevPAR setzte seinen Aufwärtstrend bis 2022 fort, mit einem Anstieg von fast 20 % gegenüber dem Vorjahr, als das Kongressgeschäft im Verbandssegment in diesem Jahr anzog. Der Anstieg der „Rachereisen“ in der ersten Hälfte des Jahres 2022 ermöglichte es den Hotels in der Innenstadt von Boise, die Spitzenwerte vor der Pandemie sowohl bei der Auslastung als auch bei der ADR zu übertreffen.
• Angesichts der relativ schnellen Absorption des neuen Angebots war der Haupttreiber der belegten Übernachtungen im Jahr 2022 das Gruppengeschäft, das in diesem Jahr im Vergleich zu 2019 um 22 % anstieg.
• Die erweiterten Strecken des Flughafens Boise zu Inlandsmärkten wie Atlanta, Palm Springs, Santa Ana, Austin und Chicago trugen zu den verbesserten Kennzahlen bei, indem sie Boise leichter zugänglich machten. Hotelbetreiber befanden sich in einer starken Position, um die gestiegene Nachfrage und inflationäre Trends zu nutzen, um eine erhebliche Preissetzungsmacht sowohl im Transit- als auch im Gruppensegment auszuüben.
• Hoteliers berichteten, dass der Anstieg der vorübergehenden Zimmerpreise dazu geführt hat, dass Reisende, die vom Markt überteuert werden, von Boise nach Meridian ziehen; allerdings stiegen auch die staatlichen Tagessätze stark an, was eine Abwanderung dieses Segments verhinderte.

Boises Kongress-Comeback

Boise Center-Nutzungsstatistik

Quelle: Boise Center

Während die Zahl der im Boise Centre abgehaltenen Kongresse im Jahr 2019 zunahm, ging die Zahl der Delegierten deutlich zurück. Im Jahr 2022 musste die Zahl der Kongresse das Niveau von 2019 noch übertreffen; die Anzahl der Delegierten tat dies jedoch, da die Veranstaltungen in diesem Jahr größer waren. Darüber hinaus wurden aufgrund von Personalproblemen im Jahr 2022 Buchungsbeschränkungen für Kongresse von Anfang des Sommers bis Ende des Jahres eingeführt.

Boise schneidet im Segment der kleineren bis mittelgroßen Gruppenveranstaltungen unglaublich gut ab. Das Fehlen eines großen Tagungshotels führt jedoch zu entgangenen Geschäftsmöglichkeiten bei den größeren Tagungsgruppen. Darüber hinaus benötigen Gruppen mit 300 bis 400 Teilnehmern aufgrund des Fehlens eines großen Kongresshotels im Allgemeinen Zimmerkontingente in mehreren Hotels, was eine zusätzliche Herausforderung für die Gewinnung von mehr Aufträgen darstellt. Marktteilnehmer berichteten, dass ein Kongresshotel mit mehr als 600 Zimmern Boise für viele größere Kongresse bekannt machen würde, die es derzeit ablehnen muss.

Dennoch profitiert das Kongresszentrum von einer starken Nachfragebasis und seiner Lage in der Hauptstadt des Bundesstaates Idaho. Da das Kongressgeschäft nach der COVID-19-Pandemie in wichtigen Reisezielen im pazifischen Nordwesten nur langsam wieder aufgenommen wird, hat Boise von Gruppen profitiert, die eine Alternative zu großen regionalen Kongressmärkten wie Seattle, Portland und San Francisco suchen. Die Stadt verzeichnet seit 2020 einen bemerkenswerten Anstieg von erstmaligen Kongressen und Gruppenveranstaltungen auf dem Markt in der Zeit nach dem COVID-Shutdown.

Während es in und um Boise in verschiedenen Entwicklungsphasen neue Angebote gibt, ist es wichtig zu beachten, dass keines der neuen Angebote konventionsorientierter Natur sein wird. Boise wird voraussichtlich von dem neuen Angebot profitieren, das ein Boutique-Luxusprodukt anbietet; Allerdings dürften die neuen Hotels dem Kongresszentrum laut Marktteilnehmern nicht helfen, größere Gruppen anzuziehen. Nichtsdestotrotz ist das neue Angebot ein weiteres Beispiel für das außergewöhnliche Wachstum auf dem Markt.

Boises aufstrebende Tech-Ära und glänzende Aussichten

Schon vor dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie war die eingehende Geschäftsmigration für Technologieunternehmen aus Städten an der Westküste bereits ein wesentlicher Bestandteil der Wachstumsaussichten von Boise. Dieser Trend beschleunigte sich nach der Pandemie aufgrund des geschäftsfreundlichen Klimas, der erschwinglichen Lebensbedingungen und des für die Entwicklung verfügbaren Landes im Treasure Valley. Darüber hinaus führte die anhaltende Fernarbeitspolitik für Technologieunternehmen zu einem Anstieg der Umzüge von Technologiemitarbeitern nach Boise. Zuletzt ist die groß angelegte Erweiterung des Hauptsitzes von Micron Technology bis 2030 ein weiterer Schlüsselaspekt für Boises blühende Zukunft in der Technologiewelt. Allein durch diese Entwicklung sollen schätzungsweise 17.000 neue Arbeitsplätze entstehen.

Basierend auf unseren Gesprächen mit Hoteliers in Boise entwickelt sich 2023 zu einem weiteren robusten Jahr für Hotels in der Region, wobei für die Hauptstadt des Bundesstaates Gem State keine Verlangsamung in Sicht ist, da sie weiterhin den regionalen Kongressmarkt dominiert. Ein weiterer erwarteter Lichtblick für Boise ist die Rückkehr des Jaialdi-Festivals im Jahr 2025. Boise, das bis 2024/25 voraussichtlich eine Million Einwohner erreichen wird, ist bereit, sich von einer „kleinen Stadt“ zu einer „kleinen, aber großen Kongressstadt“ zu entwickeln. “ unter anderen Spielern in der Rocky Mountain-Region, wie Salt Lake City.

Angesichts des anhaltenden Interesses der Investoren an der kommerziellen Entwicklung in Boise, der unaufhörlichen Beliebtheit des Marktes für kleine bis mittelgroße Kongresse und des anhaltenden Wachstums im Technologiesektor sind die wirtschaftlichen Aussichten für Boise überwältigend positiv.

Für mehr Informationen, kontaktieren sie bitte Eileen Bossworth von HVS Portland oder Lauren Reynolds von HVS Salt Lake City.

Um Lauren Reynolds

Lauren Reynolds, Leiterin des HVS-Büros in Salt Lake City, ist Marktexpertin in Utah, Montana, Idaho und Wyoming sowie im pazifischen Nordwesten. Darüber hinaus ist sie eine Expertin für Nationalparkunterkünfte mit bemerkenswerter Expertise im Zion-Nationalpark, Grand-Teton-Nationalpark, Yellowstone-Nationalpark, Glacier-Nationalpark, Yosemite-Nationalpark und Mount-Rainier-Nationalpark. Während ihrer Zeit bei HVS hat Lauren Hunderte von Hotels in allen Anlageklassen bewertet, darunter Hotels mit eingeschränktem Service, Hotels mit ausgewähltem Service sowie Hotels und Resorts mit umfassendem Service. Sie ist spezialisiert auf komplexe Vermögenswerte, darunter Ultra-Luxus-Resorts und einzigartige Unterkünfte wie Glamping-Resorts in stark saisonalen Märkten. Neben Hotelbewertungen führt sie verschiedene Arten von Projekten durch, darunter Machbarkeitsstudien, Marktstudien, Kaufpreisallokationen und verschiedene Forschungsaufträge. Zudem ist sie staatlich geprüfte Gutachterin. Wenden Sie sich für weitere Informationen an Lauren unter lreynolds@hvs.com oder (517) 920-3506.

Um Eileen L. Bosworth

Eileen Bosworth, Vizepräsidentin des HVS-Büros in Portland, baut seit Oktober 2018 auf ihrer internationalen Vertriebs- und Betriebserfahrung im Gastgewerbe auf, um bei HVS Hotelbewertungen, Marktstudien und Machbarkeitsstudien mit eingeschränktem Service bis hin zu ausgewählten Dienstleistungen anzubieten. Neben ihrer Spezialisierung auf ländliche Märkte in Oregon erstreckt sich Eileens Expertise auf Idaho, insbesondere den Großraum Boise, und den Osten des Bundesstaates Washington. Für weitere Informationen kontaktieren Sie Eileen unter ebosworth@hvs.com oder (970) 420-7161.