Fortsetzung der kurzfristigen Kapitalisierungsrate

DALLAS – Die Expansion der Kapitalisierungssätze wird sich wahrscheinlich kurzfristig für die meisten Arten von Immobilienanlagen fortsetzen, könnte aber später in diesem Jahr ihren Höhepunkt erreichen und 2024 zurückgehen, da das Ende des Zinserhöhungszyklus der Federal Reserve erwartet wird, heißt es in einer neuen CBRE-Umfrage.

Die CBRE-Umfrage ergab, dass alle Immobilienarten in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 eine Erhöhung der Cap-Rate meldeten. Trotz starker Fundamentaldaten für Immobilien zwingen höhere Kreditkosten und die Unsicherheit in Bezug auf die Geldpolitik die Cap-Raten nach oben. In einigen Fällen liegen die Cap-Zinssätze für Industrie- und Mehrfamilienhäuser unter den aktuellen Kreditkosten.

Im Durchschnitt liegen die Cap-Rate-Schätzungen um 60 Basispunkte über denen von CBRE frühere Umfragen, was die geldpolitische Straffung durch die Federal Reserve und breitere Spreads von gewerblichen Hypotheken widerspiegelt. Eine Mehrheit der Befragten aus allen Sektoren erwartet, dass die Cap Rates in den nächsten sechs Monaten um weitere 25 Basispunkte steigen werden, wobei die größte Aufwärtsbewegung bei Büro- und Einzelhandelsflächen von geringerer Qualität erwartet wird.

Da erwartet wird, dass die Zinssätze später in diesem Jahr ihren Höchststand erreichen werden, könnte das Ende der Cap-Rate-Expansion für die meisten Anlagearten in Sicht sein. CBRE prognostiziert, dass der Federal Funds Rate im Jahr 2023 voraussichtlich 5 Prozent überschreiten und bis 2025 auf etwa 2 Prozent fallen wird.

„Schnelle Zinserhöhungen im vergangenen Jahr haben dazu geführt, dass niedrigere Preise für Akquisitionen erforderlich sind, um gesunde Renditen zu erzielen. Dies geschieht vor Berücksichtigung der Risikoprämie im Zusammenhang mit der Marktunsicherheit, die viele Käufer zurückhält“, sagte Tom Edwards, Global President of Valuation and Advisory Services bei CBRE. „Wir glauben, dass die Cap-Raten später in diesem Jahr ihren Höhepunkt erreichen werden und dass die Preisfindung in den nächsten drei bis sechs Monaten die Diskrepanz zwischen Käufern und Verkäufern verringern und zu einem höheren Transaktionsvolumen führen wird.“

Die Umfrage ergab, dass die Kreditgeber zunehmend vorsichtig sind und die Befragten erwarten, dass die durchschnittlichen Beleihungsquoten (LTV) in den nächsten sechs Monaten sinken werden, insbesondere für den Bürosektor. Die Befragten erwarten, dass der Industrie- und der Mehrfamiliensektor im nächsten Jahr die Performance von Gewerbeimmobilien anführen werden, gefolgt von Hotels und Einzelhandel.

„Es wird erwartet, dass strengere Kreditbedingungen und mehr Not – insbesondere für Büroimmobilien – den Markt in den nächsten 12 bis 24 Monaten prägen werden“, sagte Rachel Vinson, US-Präsidentin für Schulden und strukturierte Finanzierungen bei CBRE. „Kreditnehmer werden mit der Transaktion warten, wenn ihre Kapitalstrukturen dies zulassen. Immobilien mit sinkenden Werten und fällig werdenden Schulden können zum Verkauf gezwungen werden oder in Verzug geraten, was zu zusätzlichen Schwierigkeiten auf dem Markt führt.“

Die Umfrage von CBRE, die die Investitionsstimmung in Bezug auf Marktbedingungen und Kapitalisierungsraten für stabilisierte Immobilien untersuchte, brachte mehrere Ergebnisse zu Tage. Kapitalisierungszinssätze – normalerweise Cap Rates genannt – messen den Wert einer Immobilie, indem sie ihr Jahreseinkommen durch ihren Verkaufspreis dividieren. Eine niedrigere Kapitalisierungsrate weist im Allgemeinen auf einen höheren Wert hin.

Der Ausblick von CBRE für 2023 beinhaltet:

• Industrie: Während ein großer Teil der Befragten glaubt, dass eine robuste Angebotspipeline das Mietwachstum und die Bewertungen unter Druck setzen wird, glaubt eine Mehrheit, dass es genügend Nachfrage gibt, um diese neue Kapazität aufzunehmen. Während die Befragten erwarteten, dass im Jahr 2023 weniger Geschäfte abgeschlossen und das Käuferinteresse verringert werden würden, stellten die CBRE-Experten nach Abschluss dieser Umfrage fest, dass sich die Marktaktivität im Januar und in der ersten Februarhälfte 2023 verstärkte.
• Mehrfamilienhaus: Steigende Zinssätze haben zu mehr Käufen von Mehrfamilienhäusern geführt, bei denen die Hypothekenzinsen die Obergrenze übersteigen. Während einige Befragte davon ausgehen, dass sich diese Kluft verringern wird, erwartet eine ebenso große Anzahl, dass die Kluft bestehen bleibt. Die Befragten gehen angesichts der Rekordmietwachstumsraten im Jahr 2022 von einem geringeren Mietwachstum in den nächsten Jahren aus.
• Einzelhandel: Die Stimmung ist positiver für hochwertige Einzelhandelsimmobilien in Vorstädten, zumal die Verbraucher mehr für lokale Waren und Dienstleistungen in der Nähe ihres Zuhauses ausgegeben haben. Der Mietermix wird immer wichtiger, was zu einer wachsenden Prämie für Center mit einem starken Ankermieter führt. Angesichts eines hohen Inflationsschutzes, sinkender Verfügbarkeitsraten und eines begrenzten Angebots wird erwartet, dass die Angebotsmieten auf absehbare Zeit steigen werden. Der Einzelhandel kann eine Gelegenheit für Anleger darstellen, die Wert suchen.
• Büro: Kreditgeber sind zunehmend vorsichtig und weniger bereit, Kredite gegen minderwertige und ältere Büroimmobilien zu vergeben. Während einige Befragte hoffen, dass die Umwandlung in andere Nutzungen die Nachteile begrenzen wird, glauben nur wenige, dass sie in dem Umfang durchgeführt werden kann, der erforderlich ist, um den Leerstand erheblich zu senken und Mietrückgänge für ältere Bürogebäude zu verhindern.
• Hotel: Die erhöhte Flexibilität bei den Arbeitsmustern treibt die Nachfrage nach Gruppenreisen an, da Teams bei Veranstaltungen und außerhalb von Unternehmen zusammenkommen, um sich zu engagieren und zusammenzuarbeiten. Dies hat Gruppenreisen zu einem der am schnellsten wachsenden Segmente der Hotelnachfrage gemacht. Darüber hinaus verzeichnete das zweite Halbjahr 2022 ein Wachstum bei den traditionellen Geschäftsreisen von freien und unabhängigen Reisenden (FIT), das 2023 voraussichtlich weiter zunehmen wird, angetrieben durch das Beschäftigungswachstum und die weitere Lockerung der internationalen Reisebeschränkungen.