Die Herausforderung nimmt in diesem Jahr zu, da höhere Zinssätze vorherrschen

Laut der Investment-Performance-Prognose von CBRE vom Februar 2023 erreichten die Gesamteinnahmen eines durchschnittlichen US-Hotels im Jahr 2022 wieder das Niveau von 2019, die Erholung der Hotelgewinne wird sich jedoch bis später in diesem Jahr verzögern. Hotel-Franchise- und -Management-Unternehmen haben am meisten von der anhaltenden Umsatzerholung profitiert, da die von ihnen erhaltenen Gebühren häufig als Prozentsatz des Umsatzes erwirtschaftet werden. Für viele Hotelbesitzer sowie ihre Kreditgeber und Investoren war die Verzögerung bei der Gewinnrendite jedoch eine Belastung. Schließlich sind es die Gewinne des Hotelbetriebs, die es Eigentümern ermöglichen, ihre Schulden zu begleichen und ihren Anlegern Renditen zu bieten.

Basierend auf einer Analyse des EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) und Zinsaufwandsdaten von CBRE Trends in der Hotelbranche Laut der Datenbank hat die Kombination aus steigenden Gewinnen und geringeren Zinszahlungen es einer wachsenden Zahl von Hotels ermöglicht, ihre Zinsverpflichtungen im Jahr 2022 zu erfüllen, wird jedoch angesichts der höheren vorherrschenden Zinssätze schnell schwieriger. Um die Fähigkeit von US-Hotelbesitzern zu analysieren, ihre Zinsaufwendungen zu bezahlen, untersuchte CBRE eine Stichprobe von 575 Hotels, die in ihren Betriebsabschlüssen für die Jahre 2019 bis 2022 Zinszahlungen angaben. Im Jahr 2022 hatten diese Hotels eine durchschnittliche Größe von 167 Zimmern, was einer Auslastung von 67,8 Prozent, ein durchschnittlicher Tagessatz von 168,60 US-Dollar und ein RevPAR von 114,31 US-Dollar im Vergleich zu 113,71 US-Dollar RevPAR im Jahr 2019. Es ist zu beachten, dass Hotels, die in den Jahren 2020, 2021 oder 2022 keine Zinszahlungen leisten konnten, von dieser Analyse ausgeschlossen wurden.

Zinsdeckung

Im Jahr 2019 erzielten 93 Prozent der Hotels in der Stichprobe ein EBITDA-Niveau, das über ihren Zinsaufwendungen für das Jahr lag. Im Jahr 2019 erreichten die Hotels in der Stichprobe einen durchschnittlichen Zinsdeckungsgrad (EBITDA geteilt durch Zinsaufwand) von 2,32x. Die Zinsdeckungsquoten waren bei Hotels mit eingeschränktem Service am höchsten (2,52x) und bei Resortimmobilien am niedrigsten (1,70x).

Im Jahr 2020, während der durch COVID verursachten Krise in der Branche, sank die durchschnittliche Zinsdeckungsquote auf das 0,23-fache. Im Jahr 2020 erwirtschafteten nur 37,4 Prozent der Hotels in der Stichprobe genügend Betriebsmittel, um ihre Zinsverpflichtungen zu decken, wobei Hotels für Langzeitaufenthalte am besten abgeschnitten haben. Für die verbleibenden Immobilien mussten die Eigentümer Eigenkapital abrufen, auf Betriebs- oder Kapitalverbesserungsreserven zurückgreifen oder mit ihrem Kreditgeber eine Darlehensänderung aushandeln. Im Durchschnitt waren Full-Service- und All-Suite-Hotels in diesem Zeitraum von der größten Belastung betroffen.

Bis 2022 konnten 89,2 Prozent der Objekte in der Stichprobe ein EBITDA erzielen, das über ihrem Zinsaufwand lag, und der Deckungsgrad stieg durch eine Kombination aus verbesserter Leistung gepaart mit einem günstigen Zinsumfeld auf das 2,72-fache. Während die durchschnittliche Deckungsquote das Niveau von 2019 übersteigt, blieb der Prozentsatz der Immobilien, die ihren Zinszahlungsverpflichtungen nachkommen konnten, hinter den Ergebnissen von 2019 zurück. Dies bedeutet, dass ein Teil der Immobilien eine sehr starke Erholung erzielt hat und in ihrer Zinsdeckung sicherer ist als vor COVID. Allerdings konnten nicht alle Immobilien, die ihre Zinsaufwendungen im Jahr 2019 decken konnten, ihre Gewinne ausreichend steigern, um dies im Jahr 2022 zu erreichen.

Wie gut dokumentiert ist, haben Freizeitreisende und Fernarbeiter dazu beigetragen, die Leistung von Resorthotels zu steigern. Die relativ starke Erholung sowohl der Umsätze als auch der Gewinne ermöglichte es 92,9 Prozent der Resortimmobilien in der Stichprobe, im Jahr 2022 ein EBTIDA zu erwirtschaften, das über den Zinsaufwendungen lag. Im Jahresverlauf lag die durchschnittliche Zinsdeckungsquote für Resorts bei robusten 3,70x. Die Resort-Kennzahlen sind nicht nur höher als im Jahr 2019, sondern auch höher als die entsprechenden Kennzahlen für Full-Service-, Limited-Service-, All-Suite-, Langzeitaufenthalts- und Tagungshotels im Jahr 2022.

Änderungen im Zinsaufwand

In Kombination mit steigenden Gewinnen beobachteten wir auch einen Rückgang der durchschnittlichen Zinszahlungen der Hotels in unserer Stichprobe. Von 2019 bis 2022 sanken die durchschnittlichen Zinsaufwendungen von 6.192 US-Dollar pro verfügbarem Zimmer im Jahr 2019 auf 5.921 US-Dollar im Jahr 2022, was einem Rückgang von 4,4 Prozent entspricht. Im Durchschnitt profitierten die Full-Service- und Limited-Service-Hotels in der Stichprobe von einem Rückgang der Zinsaufwendungen von 2019 bis 2022, während die Zinsaufwendungen der anderen Immobilientypen zunahmen.

Der relative Rückgang der Zinsaufwendungen ist auf einen deutlichen Rückgang der vorherrschenden Zinssätze in diesem Zeitraum zurückzuführen. Von Anfang 2019 bis März 2020 senkte die Federal Reserve den Federal Funds Rate (FFR) von 240 Basispunkten auf 5 Basispunkte und hielt den FFR bis März 2022 nahe Null. Von März 2022 bis zum Jahresende änderte die Federal Reserve ihren Kurs erhöhte den FFR um 425 Basispunkte, was zu einem raschen Anstieg des Schuldendienstes für Immobilien führte, die mit variabel verzinslichen Schulden verschuldet sind. Dies spiegelt sich in Daten von CoStar wider, die darauf hinweisen, dass der durchschnittliche monatliche Hotelzinssatz von 5,3 Prozent im Jahr 2019 auf 7,2 Prozent bis Ende 2022 gestiegen ist.

Zukünftige Anforderungen

Die Investment-Performance-Prognosen von CBRE vom Februar 2023 gehen davon aus, dass das durchschnittliche US-Hotel im Jahr 2023 wieder das EBITDA-Niveau von 2019 erreichen wird. Von da an prognostiziert CBRE bis 2027 eine durchschnittliche jährliche EBITDA-Wachstumsrate von 4,8 Prozent. Dies liegt über der erwarteten Inflationsrate und ist insgesamt positiv für Hotelbesitzer. Die offene Frage lautet: Wann werden die Zinsen sinken? Angesichts der jüngsten Unruhen aufgrund der Bankenpleiten im März werden alle Augen auf die Federal Reserve und die Anzeichen gerichtet sein, wann sie angesichts der sich verschärfenden Finanzbedingungen im In- und Ausland mit der Senkung des FFR beginnen wird.

Die gute Nachricht für Hotelbesitzer ist, dass auf den Fremdkapitalmärkten derzeit reichlich Liquidität vorhanden ist, da die Kreditgeber angesichts der relativen Outperformance gegenüber anderen Immobilienarten weiterhin Hotels als Anlageklasse bevorzugen. Zu diesem Zweck hat CBRE im Namen unserer Kunden nach aktiven Kreditgebern gesucht und erfolgreich Erlöse für Rekapitalisierungen, Akquisitionen und Refinanzierungen für notleidende und notleidende Immobilien gesichert.